В Баку на рынке жилья отмечается застой, заявляют эксперты

НАСТОЯЩИЙ МАТЕРИАЛ (ИНФОРМАЦИЯ) ПРОИЗВЕДЕН И РАСПРОСТРАНЕН ИНОСТРАННЫМ АГЕНТОМ ООО "МЕМО", ЛИБО КАСАЕТСЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ИНОСТРАННОГО АГЕНТА ООО "МЕМО".

На рынке жилья в Азербайджане в осенние месяцы наблюдается застой, цены на квартиры несколько снизились, отмечают опрошенные "Кавказским узлом" эксперты. При этом эксперты разошлись в прогнозах относительно перспектив развития ситуации на рынке недвижимости.

О падении стоимости жилья в Азербайджане написал блогер "Ветер с Апширона" на "Кавказском узле" "Спасибо рублю. Он упал, а за ним стоимость жилья", - отметил он.

"Вот уже два-три месяца на рынке недвижимости Азербайджана наблюдается застой. Объемы сделок по купле-продаже жилья резко упали. Рынок фактически встал, хотя еще в первой половине года цены росли. Причем летом по сравнению с началом года увеличение было почти 30-процентным", - сказал корреспонденту "Кавказского узла" эксперт Центра содействия экономическим инициативам Самир Алиев.

На его взгляд, падение продаж во многом связано с резким снижением курса рубля в России и ограничением финансовых возможностей азербайджанцев, имеющих там бизнес.

"Дело в том, что на рынке жилья значителен удельный вес покупателей из числа азербайджанцев, работающих в России. Они обычно вкладывали зарабатываемые в РФ деньги в недвижимость в Азербайджане, поскольку стоимость приобретений в последние годы неуклонно росла. С падением же курса рубля резко снизились и доходы азербайджанцев, уехавших на заработки в РФ", - сказал Алиев.

По его словам, число граждан Азербайджана, способных покупать жилье за счет ипотеки, невелико из-за жестких условий этого вида кредитования.

Кроме того, эксперт добавил, что на спаде рынка жилья и в целом недвижимости сказывается и падение мировых цен на нефть. Он полагает, что из-за этого уменьшаются поступления валюты в страну, снижается общая деловая активность, в том числе на рынке недвижимости. Аналогичная ситуация наблюдалась и во время глобального финансового кризиса 2009 года, когда цены на нефть также упали, пояснил эксперт Центра содействия экономическим инициативам.

Вместе с тем Алиев отметил, что застой на рынке не отразился на ценах на недорогое жилье. "Рынок жилья делится на разные категории. Сейчас идет удешевление квартир стоимостью более чем 100 тысяч манатов (127 тыс. долларов). Доступное же жилье в ценовом диапазоне 40-50 тысяч манатов (49-63,5 тыс. долларов) сохраняет стабильность", - сказал эксперт.

На его взгляд, на состояние рынка жилья повлияло и естественное уменьшение спроса. "В последние годы наблюдался бум на рынке недвижимости. Люди активно вкладывали деньги в недвижимость, как в надежную ликвидность, на фоне рисков инвестиций в бизнес из-за административных вмешательств в предпринимательство и резкого сокращения процентных ставок по банковским депозитам. Однако большинство из тех, кто мог приобрести недвижимость, уже купили ее, и спрос на квартиры упал", - сказал Алиев.

Застой на рынке жилья может затянуться на месяцы, может и на несколько лет, считает он.

По мнению главы Центра экономических и социальных исследований Вугара Байрамова, застой на рынке жилья будет продолжаться, по меньшей мере, до конца зимы. В начале 2015 года продолжится падение спроса на недвижимость. Вместе с тем он отметил, что уменьшение объемов сделок купли-продажи жилья пока не привело к падению цен на квартиры. Однако, на его взгляд, если падение цен на нефть продолжится, то уменьшение стоимости квартир неизбежно.

"Замедление темпов экономического развития в России, падение курса рубля негативно влияет и на финансовое положение наших соотечественников, работающих и занимающихся бизнесом в этой стране. Мониторинги и эмпирические опросы показывают, что треть рынка жилья в Азербайджане приходится на азербайджанцев, проживающих в странах СНГ, и в особенности в России. Азербайджанцы, чей бизнес упал в России, не могут теперь у нас формировать серьезный спрос на квартиры", - сказал Байрамов.

В ближайшее время он не видит причин повышения цен на рынке недвижимости в Азербайджане.

Эксперт по недвижимости консалтинговой компании MBA Нусрат Ибрагимов также считает, что "кризис в России существенно влияет на рынок недвижимости в Азербайджане".

"Имеющие бизнес в России азербайджанцы всегда делали инвестиции в недвижимость в Азербайджане... Но с лета этого года эти инвестиции стали уменьшаться, а в последние месяцы упали до минимума", - сказал Ибрагимов корреспонденту "Кавказского узла".

В то же время исполнительный директор общественного объединения "Участники рынка недвижимости" Эльнур Асадов считает, что помимо влияния российского и нефтяного факторов на застой на рынке жилья повлияло и то, что ранее цены на квартиры были необоснованно завышены и не отражали баланс между спросом и предложением.

Он воздержался от прогнозов на долгосрочную перспективу. Однако, по мнению эксперта, с середины 2015 года на рынке недвижимости следует ожидать увеличения спроса и повышения цен на недвижимость примерно на 4-6 процентов, поскольку в целом азербайджанская экономика продолжит свой рост.

"До того времени снижения цен я не ожидаю", - сказал Асадов.

Риелторские услуги в Баку оказывают около 100 средних и малых фирм и сотни маленьких фирм. Там также отмечают падение спроса на жилье.

В фирме "Жилая недвижимость" корреспонденту "Кавказского узла" подтвердили спад продаж. "Мы оказываем услуги в различных районах Баку. Повсеместно рынок встал. Представьте себе, что если раньше мы в месяц совершали по 20-25 сделок в месяц, то, начиная с августа, только три-пять. Покупателей почти нет. Продавцы также не спешат снижать цены, если кому-то деньги не очень срочно нужны. Все заняли выжидательную позицию", - пояснил риелтор этой фирмы Сенан Мирзоев.

По его словам, некоторая активность "сохраняется в жилом массиве Йени Йасамал на северной окраине города". "Это место близко к загородным торговым центрам "Бина", "Садарак", "Мейвали", и арендаторам, и владельцам магазинов выгодно покупать квартиры неподалеку от места работы. Да и цены там приемлемые, то есть минимальные по городу", - добавил Мирзоев.

По его словам, покупатели предпочитают жилье на вторичном рынке.

"Новостройки с учетом расходов на ремонт  выходят дороже, чем (квартиры) на вторичном рынке. С другой стороны многие новостройки не газифицированы, и зимой их обогрев за счет электричества обходится очень дорого. Коммунальные услуги в новостройках также стоят дорого. В этих домах на годы растягивается выдача документов о правах на собственность на квартиры", - отметил риелтор.

Он также подчеркнул, что в начале 2014 года рынок рос на ожиданиях всплеска спроса в связи со сносом старых кварталов в районе "Советская". Однако жильцам выдавали малые компенсации, и этих средств хватало лишь на приобретение земли в пригородных поселках и строительство там небольших частных домов.

Риелтор Ахмед Мамедов, работающий в Ясамальском районе, также пессимистично оценивает перспективы рынка.

"Представляете, за три месяца ни одной сделки по купле-продаже. А наш район ведь считается ходовым. Тут жилье всех категорий – новостройки, "хрущевки", девятиэтажки, малоэтажные дома дворовой системы. Цены формально не изменились, просто потому, что нет покупателей. Зарабатываем только на процентах от сделок по аренде", - сказал Мамедов.

По мнению экономического эксперта, члена Азербайджанского национального общественного комитета по Евроинтеграции (АНОКЕИ) Тогрула Джуварлы, после некоторого затишья рынок недвижимости будет расти.

В настоящее время строительство многоэтажного жилья практически приостановлено в связи с направлением всех ресурсов сектора на сооружение объектов, связанных с Европейскими играми, которые пройдут в июне 2015 года, добавил эксперт.

"Но рынок и так был перегрет, и поэтому приостановление строительства новостроек не вызывает дефицита. В перспективе рынок будет плавно расти. Как бы то ни было, доходы населения в результате общего притока денег в страну от продажи нефти и газа растут. По мере нарастания доходов возникает желание и улучшать жилищные условия", - сказал Джуварлы корреспонденту "Кавказского узла".

Свидетельством перспектив роста рынка недвижимости эксперт назвал интерес у населения к престижному проекту "Белый город", который сооружается на месте бывшей промзоны "Черного города" близ побережья Каспия. Он обратил внимание на то, что уже с фундамента по цене почти 1700 долларов за квадратный метр покупаются квартиры в так называемом "Парижском квартале" "Белого города". "Здесь фактически создается второй центр, более современный и деловой центр города. Средства вкладываются не только в жилье, но и офисные центры, гостиницы. Строительный бум в Баку еще впереди", - заметил Джуварлы.

На взгляд эксперта, будет расти и строительство многоэтажного жилья среднего класса.

"В принципе уже сейчас квартиры в таких домах становятся доступными благодаря строительству в рассрочку с оплатой в течение 48-60 месяцев. Хотя государственное ипотечное кредитование ограничено, но коммерческие банки также предоставляют ипотечные кредиты, и они также доступны для определенной категории людей", - считает Джуварлы.

По подсчетам консалтинговой компании MBA, по сравнению с предыдущим месяцем в октябре 2014 года цены на рынке вторичного жилья упали на 1,43%, а стоимость новых квартир стала меньше на 5,7%. По данным этой компании, стоимость квадратного метра квартиры в среднем составляет 2 110 долларов и колеблется между 3000 долларов в центре города и 1000 долларов в спальных районах.