Выработаны единые нормы оценки земельных участков и жилых домов в Сочи

НАСТОЯЩИЙ МАТЕРИАЛ (ИНФОРМАЦИЯ) ПРОИЗВЕДЕН И РАСПРОСТРАНЕН ИНОСТРАННЫМ АГЕНТОМ ООО "МЕМО", ЛИБО КАСАЕТСЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ИНОСТРАННОГО АГЕНТА ООО "МЕМО".

Национальный Совет по оценочной деятельности (НСОД) разработал Методические рекомендации оценки изымаемого для олимпийских нужд имущества. Существовавшие ранее разночтения в толковании правил и норм оценки земельных участков и жилых домов в Сочи приведены к единому знаменателю.

"Мы вместе с краем заказывали оценку уже три раза, - рассказывает вице-президент ГК "Олимпстрой" Виктор Прядеин, - и поняли, что единых подходов у оценщиков нет. Два участка, которые находятся рядом, соседи - они оценивались по-разному".
 
Методические рекомендации НСОДа, с одной стороны, воспроизводят в форме документа то, что уже хорошо известно оценщикам, а с другой стороны, содержат разъяснения по целому ряду сложных правовых вопросов, которые возникают при проведении оценки. Под эту методологию подпадает вся недвижимость, которую предстоит изъять у граждан в целях размещения не только спортивных, но и сопутствующих олимпийских объектов - таких как федеральная трасса М-27, федеральная трасса "Дублер Курортного проспекта", совмещенная автомобильная и железная дорога "Адлер - Альпика Сервис".
  
Теперь составлена полная карта территории Сочи, которая определяет режим ценовых зон по всем параметрам. В соответствии с Методическими рекомендациями Национального совета по оценочной деятельности при проведении ценового зонирования использовались данные о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости, включая земельные участки.
  
"Должен сразу предупредить об одном факторе - это карта ценового зонирования, не более. Она показывает прогнозные, средние значения стоимости земли, которые получены по вполне определенным данным, имеющимся на момент проведения анализа. Это говорит о том, что эти цифры и эта карта будут изменены в зависимости от изменений ценообразования на рынке Сочи. Она (цена) может измениться в сторону увеличения и в сторону уменьшения", - комментирует документ Дмитрий Аратский, вице-президент ГК "Олимпстрой".

Стоимость земельных участков, подлежащих изъятию, будет определяться в соответствии с коэффициентами, разработанными для всей территории города Сочи (см. Карту результатов ценового зонирования). За основу отсчета, то есть за условную единицу, принята усредненная стоимость земельного участка в центре Сочи - 2 млн рублей за сотку. Применяя коэффициент ценовых зон, можно определить усредненную стоимость земельного участка в Адлере, Имеретинской низменности, на Красной Поляне или в поселке Эсто-Садок.  Окончательную цену земли, руководствуясь этой методологией, назовёт лишь оценщик.
  
Согласно карте ценового зонирования, стоимость одной сотки земли в Южной зоне Нижнее-Имеретинской низменности сегодня колеблется от 1 млн 430 тысяч рублей до 1 млн 600 тысяч рублей. В Красной поляне - от 1 млн 200 тысяч рублей  до 1 млн 204 тысяч рублей. В горном поселке Эсто-Садок - в районе 1 млн 200 тысяч рублей.
  
"На сегодняшний день составлена полная карта по городу Сочи, - говорит Дмитрий Саурин, вице-губернатор Краснодарского края, - Этот документ составлен на высшем уровне - Национальным советом по оценочной деятельности. Те рекомендации, которые он предложил, являются базовой книгой для всех оценщиков".
  
В рекомендациях Национального совета по оценочной деятельности также разработана методология расчета оценки недвижимого имущества. Усредненная цена изымаемого жилья (с учетом степени износа и множества других факторов, которые детально отражены в специальных таблицах-приложениях к Методическим рекомендациям) составит 35 тысяч рублей за м². Новые, специально строящиеся для переселенцев дома, которые они будут приобретать за счет средств, полученных в качестве компенсации за изъятую недвижимость,  обойдутся в среднем по цене в 27 тысяч рублей за м².
 
Если раньше стоимость нового жилья, которое будет предоставлено гражданам взамен изымаемого, могла быть определена только на момент совершения сделки, то есть по окончанию строительства новых домов, то сейчас закон позволяет зафиксировать в договоре цену сегодняшнего дня, по которой жилье будет продано после окончания строительства в будущем. А это значит, что вне зависимости от конъюнктуры рынка, стоимость новых домов, которые будут построены, останется неизменной. Таким образом, при подписании соглашения о переселении граждане получают дополнительные юридические гарантии к состоявшимся договоренностям.
  
Преимущества этой законодательной нормы поясняет вице-президент ГК "Олимпстрой" Дмитрий Аратский: "Заключить раньше договор можно было только после того, как дом построят. Это означает, что гражданин в принципе рискует тем, что на момент заключения сделки, когда будет построен дом, это будет совершенно другой объект и будет стоить он по-другому. И многие граждане это понимали, и это беспокоило их. Сейчас закон позволяет сразу заключить соглашение о выкупе, и стоимость этого (нового) дома будет определена по проекту. Это стоимость имущества в будущем. Она будет зафиксирована в договоре. И даже если цена на недвижимость упадет к моменту, когда у гражданина действительно будут забирать дом и предоставляться взамен, он ничего не проиграет. Это крайне важно". 
 
Еще одно нововведение, связанное с комплексным изменением нормативной базы в сфере олимпийского переселения, также предусматривает дополнительные гарантии гражданам. При получении имущества взамен изымаемого по принципу "метр в метр" переселенцам доплачивать ничего не придется.

"Если вы берете метр в метр площади, как жилья, так и земли, то вам ничего не нужно доплачивать, - объясняет вице-губернатор Краснодарского края Александр Саурин. -  Соответственно, вы получаете всегда новое, а изъятия нового, практически не происходит. То есть тут с точки зрения увеличения объема государство пошло на дополнительные расходы".
  
Кроме того, изменение в законодательстве освобождает граждан, чье имущество изымается в целях олимпийского строительства, от уплаты налога при выкупе, а также позволяет оформить предоставляемые земельные участки в собственность, а не в аренду.
 
"В законе фиксируется то, чего добивались граждане, - поясняет Александр Саурин, вице-губернатор Краснодарского края, - налогообложение у них не производится со всего объема сделки. Второй момент, еще более важный для Сочи, это то, что все земельные участки, которые предоставляются взамен изъятых, несмотря на все запреты,  которые содержатся в законодательстве об особо охраняемых территориях, передаются в собственность граждан, а не на праве аренды, как это обычно было. Таким образом, три системные вещи: обмен "метр на метр" бесплатно, в собственность земля, освобождения от налогов. Все это действующие элементы".
  
В механизме изъятия имущества граждан для олимпийских нужд предусмотрен еще один "инструмент", который, по мнению вице-премьера правительства России Дмитрия Козака, позволит разрешить те имущественные и финансовые вопросы, которые могут возникнуть в процессе подписания договоров об изъятии недвижимости: "Я думаю, когда дойдет до конкретных параметров, до конкретного дома, конкретной цены, то это подлежит обсуждению. Сегодня для этих целей создана межведомственная комиссия, куда входят представители ГК "Олимпстрой", администрации Краснодарского края, города Сочи и Общественного Совета, которая будет индивидуальные вопросы обсуждать, оценивать, решать. В соответствии с этими решениями комиссии мы будем принимать решения о том, чтобы кому-то там заплатить, достроить, или не делать этого наоборот, потому что чрезмерно и с точки зрения действующего закона и сложившегося уровня представления о справедливости и морали".
  
До 15 марта мобильные группы должны завершить обход тех граждан, чье имущество будет  изъято для олимпийских нужд. К концу мая с ними должна быть завершена работа по заключению договоров.

Напомним, что 18 декабря 2009 года Госдума РФ приняла в первом чтении поправки к закону, по которым жители Сочи, чья земля изымается под олимпийское строительство, не будут платить налог с полученной от государства компенсации.

Как сообщал ранее "Кавказский узел", госкорпорация "Олимпстрой" пообещала выплатить порядка 500 миллионов рублей собственникам изымаемого жилья в Сочи сверх средств, потраченных на строительство новых домов для переселенцев.